Inteligentná hypotéka – ako splácať úver lepšie, ako ktokoľvek iný

Inteligentná hypotéka – ako splácať úver lepšie, ako ktokoľvek iný

    Prenos hypotéky či prehodnotenie úrokovej sadzby v rámci svojej banky je zaujímavý krok, no existuje aj možnosť, o ktorej sa bežne nedozviete a ktorá Vám zaručí ďalšiu úsporu na úrokoch a taktiež Vám skráti splácanie úveru.

V poslednej dobe je veľmi populárne refinancovanie hypoték. Zachytiť tento trend je možné v reklamách v TV, na letákoch alebo v rádiu či kdekoľvek na internete. Refinancovanie úverov je dnes stále populárnejšie najmä preto, lebo úrokové sadzby posledné roky výrazne klesajú (súvisí to s emisnou politikou Európskej Centrálnej banky) a ľudia tak môžu mesačne za svoje bývanie či iné ciele platiť na splátkach omnoho menej.

Úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch sú nižšie ako priemerné zhodnotenie kapitálu v podielových fondoch

Predstavte si, že splácate hypotéku s úrokom 1,49% p.a. Požičali ste si od banky 60 000 eur na 30 rokov a uvažujete o možnosti jej skoršieho splatenia vďaka refinancovaniu na nižšiu splátku. Pre jednoduchosť výpočtu rátajme, že Vaša výška úveru je celých 60 000 na 30 rokov a úspora na splátke vďaka refinancovaniu bola 40 eur mesačne. Vaša splátka by môže vyzerať nasledovne:

Na obrázku vidíte rozdelenie úroku a istiny (ak k splátke nie sú prirátané žiadne ďalšie poplatky), výšku splátky a aj budúcu hodnotu dlhu pri danej úrokovej sadzbe – „celková výška úrokov a istiny“.

A teraz si predstavte, že úsporu 40 eur na splátke mesačne posielate do podielových fondov s priemerným zhodnotením 6% p.a. (čo je viac ako úroková sadzba Vašej hypotéky 1,49% p.a.).

O tom, čo je podielový fond, sa dočítate tu: https://rajcan.blog.sme.sk/c/429713/ako-funguje-investovanie-do-podielovych-fondov.html

Vaše vklady sa v takejto situácií vyvíjajú zhruba nasledovným spôsobom:

Zaujímavé je najmä to, že sa Vám zhodnocuje celá suma peňazí, nielen napríklad ročné vklady. Takto získavate efekt podobný zloženému úročeniu.

A teraz si predstavte, že túto schému využijeme na predčasné splatenie hypotéky:

Červenou farbou je vyznačený postupne klesajúci zostatok hypotéky, modrou rast hodnoty Vašich vkladov. Podstata tohto riešenia spočíva v tom, že zhodnocovanie investovaných peňazí prebieha rýchlejším tempom, ako klesanie zostatku úveru.  Ako vidíte, Vašej hypotéky sa viete zbaviť zhruba už v 21. roku, kde výška Vašich vkladov presiahne zostatok dlhu hypotéky. V konečnom dôsledku to pre Vás znamená o 9 rokov povinnosti splácať menej a taktiež výraznú úsporu na úrokoch. O koľko menej zaplatíte v porovnaní s pôvodným splácaním vypočítame nasledovne:

A) Splácanie hypotéky pôvodným spôsobom 30 rokov:

počet splátok * výška splátky = celkom zaplatená istina + úroky
Podľa pôvodného výpočtu na obrázku vyššie 74 442,36 eur.

B) Inteligentná hypotéka

(206,78 + 40) * 21 rokov * 12 splátok ročne = 62 188,56 eur

Celková zaokrúhlená nominálna úspora v danej situácií: 12 253,80 eur. Na Vašom úvere by ste hypoteticky preplatili len niečo vyše 2000 eur, čo môže mať v budúcnosti vzhľadom na infláciu menšiu hodnotu ako dnešných 60 000 eur. Navyše je možné, že úrokové sadzby neostanú na tak nízkej úrovni ako dnes, a v tom prípade má investovanie popri splácaní hypotéky ešte väčší zmysel.

C) Navýšenie splátky o 40 eur mesačne (zachovanie pôvodnej výšky splátky a skrátenie doby splácania)

V tomto prípade sme úsporu 40 eur mesačne prirátali rovno do novej splátky a skrátili tak dobu splácania. Napriek tomu je toto riešenie menej výhodné – splácať úver budete 24,2 roka v porovnaní s 21 v prípade B, k Vašim peniazom nemáte prístup a ste viazaný vyššou mesačnou splátkou, pričom v prípade tvorby rezervy nie ste viazaný nijak.

Mimoriadne splátky hypotéky

Mnohokrát sa stretnem s požiadavkou klienta splácať mimoriadne splátky hypotéky priamo v banke. Jednak je to možné zo zákona – raz ročne do výšky 20% zostatku úveru bez poplatku, v niektorých prípadoch to banky samy umožňujú – Tatra Banka – zrýchlené splácanie s prirážkou k úroku alebo ČSOB – mimoriadne splátky bez poplatku kedykoľvek.  Áno, celkom zaplatíte menej, ako v prípade  A,  kde splácate hypotéku s menšími mesačnými nákladmi ako pri súčasnom investovaní 40 eur mesačne, ale má to niekoľko nevýhod:

1. K Vašim peniazom v podielovom fonde máte prístup kedykoľvek, nie sú ničím viazané. V prípade mimoriadnej splátky hypotéky už svoje peniaze neskôr nemáte možnosť vybrať, ak ich budete potrebovať.

2. Úrokové sadzby na hypotékach sú tak nízke, že sa ich mimoriadnymi splátkami v súčasnosti ani neoplatí splácať. Omnoho zaujímavejšie je zhodnocovanie peňazí bokom a ich následne využitie na splatenie časti alebo celého úveru naraz neskôr. Vaše peniaze sú k dispozícií a pracujú za Vás – zhodnocujú sa.

Zaujíma aj Vás, ako Vašu hypotéku splácať efektívne s využitím tejto schémy?  Vyplňte kontaktný formulár s otázkou a ja Vám poradím hneď, ako sa k Vášmu dotazu dostanem.

UniCredit ponúka zvýhodnenú úrokovú sadzbu, ak si úver poistíte. Oplatí sa toto riešenie?

UniCredit ponúka zvýhodnenú úrokovú sadzbu, ak si úver poistíte. Oplatí sa toto riešenie?

Nejedna banka v súčasnosti ponúka k obľúbeným hypotékam aj poistenie úveru. V prípade UniCredit to znamená aj zvýhodnenú úrokovú sadzbu. Túto možnosť majú pre klientov dlhodobo – oplatí sa ale?

Ak si úver poistíte, znamená to, že sa súčasných podmienok získate zľavu z úrokovej sadzby vo výške 0,4%. Poistenie ale navýši výšku hypotéky, ktorú si beriete, a to o 3%, a platí len na 5 rokov.
Poďme sa ilustratívne pozrieť na čísla, podľa ktorých možno vyhodnocovať.

                                                      

 

                             

 

 FAKT Č.1: Za 5 rokov splatíte z Vášho úveru oveľa menej, ako bez poistenia, a to napriek nižšej úrokovej sadzbe. Po 5 rokoch poistenie zaniká.

Ako vidíte, zostatok Vášho úveru pri danej výške hypotéky je až o 1796,55 eur vyšší, ak si zvolíte výhodnejšiu úrokovú sadzbu s poistením.

„Fajn, úver mám ale poistený, v tom predsa spočíva rozdiel.“

Čo poistenie zahŕňa:                                                                                                                         

UniCredit ponúka na výber 3 nasledovné balíky.

Smrť je v každom balíku rovnaká, jedná sa o poistenie smrti s klesajúcou sumou – smrť je poistená postupne na menšiu sumu, tak, ako klesá zostatok Vašej hypotéky v banke.

Pracovná neschopnosť – poistné plnenie začína v mesiaci, v ktorom poistený bol PN nepretržite 60 dní. Uhradené budú tie mesačné splátky, ktoré padnú do obdobia od 60. dňa do ukončenia trvania PN, maximálne však 12 mesačných splátok.

Nedobrovoľná nezamestnanosť – poistné plnenie začína v mesiaci, v ktorom je poistený nedobrovoľne nezamestnaný nepretržite 60 dní. Uhradené budú tie mesačné splátky, ktoré padnú do obdobia od 60. dňa do ukončenia trvania nedobrovoľnej nezamestnanosti, maximálne však 6 mesačných splátok

Trvalá invalidita – je úrazom alebo chorobou spôsobený dlhodobo nepriaznivý zdravotný stav poisteného, ktorý spôsobuje pokles jeho schopnosti vykonávať akúkoľvek prácu alebo inú zárobkovú činnosť o viac ako 70% v porovnaní so zdravým človekom.

FAKT Č.2: Poistenie má v praxi okrem rizika smrti len veľmi malú využiteľnosť.

Prečo? Keď si predstavíte, že na PN musíte byť dlhšie, ako 2 mesiace, a až následne Vám poisťovňa platí plnenie vo výške splátky, otvorene poviem, že bežne komerčné poisťovne na Slovensku ponúkajú plnenie už od 1. dňa a dávku PN je možné dojednať v zaujímavejších sumách.

Nezamestnanosť nezahŕňa skončenie pracovného pomeru dohodou, jednostrannú výpoveď zo strany zamestnávateľa z dôvodu porušenia pracovnej disciplíny a pod.

Do tretice, Sociálna poisťovňa uznáva vo väčšine prípadov ľudí za čiastočne invalidných. V 2015 roku z celkového počtu 22.300 nových priznaných invalidít predstavovali tie čiastočné 16 502 prípadov a plné iba 5 798. Pritom mnohé životné poisťovne ponúkajú možnosť poistenia invalidity už od 40% miery poklesu schopnosti vykonávať zárobkovú činnosť.

Z reálnej praxe

Jedného dňa sa na mňa obrátil klient, ktorý mal diagnózu zvanú hereditárny angioedém. V skratke sa jedná o vážne ochorenie imunitného systému so zvýšeným rizikom náhlych stupňujúcich sa komplikácií, ktoré môže, žiaľbohu, nečakane vyústiť až do úmrtia. Tento klient mal dojednané ERGO poistenie k svojej hypotéke. Podľa jeho slov banka nepožadovala predloženie zdravotnej dokumentácie pri uzatváraní poistenia. S najväčšou pravdepodobnosťou by pri úmrtí nedošlo k vyplateniu úveru kvôli zdravotnému stavu, s ktorým klient nebol prijateľný do poistenia. Z toho vyplýva ďalší fakt:

FAKT Č.3: Takmer nikto sa Vás nebude pri dojednávaní poistenia pýtať na Váš súčasný, či minulý zdravotný stav, lieky, ktoré užívate a pod. To môže mať za následok to, že za poistenia platíte defacto zbytočne.

Tak, ako pri uzatváraní havaríjneho poistenia auta technik zdokumentuje stav vozidla pred prijatím do poistenia, pred poskytnutím hypotéky znalec ohodnotí nehnuteľnosť, ktorá sa zakladá, aj každá životná poisťovňa overuje zdravotný stav klienta.

Iróniou je, že pokiaľ sa človek poisťuje v banke, akosi sa na túto otázku zabúda. Neexistuje poisťovňa, ktorá poistí kohokoľvek s akýmkoľvek zdravotným stavom na hocijakú sumu na smrť. Ak už máte poistený úver v banke, nepodceňujte tento bod.

Čo sa môže stať? – Nič nie je tak skľučujúce, ako keď dôjde k najhoršiemu, a napriek dojednanému poisteniu Váš dlh v banke naďalej ostane. „Prečo? Ako si to môžu dovoliť? Veď som mal dojednané poistenie!“ Verte, či nie, v reálnom svete som stretol viac prípadov, kedy niekto s vážnymi zdravotnými problémami mal toto poistenie dojednané, avšak v praxi by z neho s najväčšou pravdepodobnosťou nemal nijaký úžitok. Poisťovňa si totiž pri poistnej udalosti často dôkladne skontroluje, aký bol zdravotný stav klienta pred uzatvorením poistenia.

Suma sumárum, osobne  by som si úver v kombinácií s poistením v UniCredit nedojednával.

Avšak, to neznamená, že táto banka nemá vo svojom portfóliu popredné riešenie iných produktov – bežný účet za 0 eur mesačne, s možnosťou bezplatného výberu hotovosti v akomkoľvek bankomate akejkoľvek banky v SR aj po celom svete – s garanciou na 10 rokov, alebo investovanie do podielových fondov svetových správcov ako napríklad Amundi – Pioneer Asset Management. Na Slovenku bola jednou z prvých bánk, ktorá prestala ponúkať nevýhodné terminované vklady či sporiace účty, ale podielové fondy.

Predvianočný výpredaj spustili aj banky. Aké úrokové sadzby ku koncu roka ponúkajú?

Predvianočný výpredaj spustili aj banky. Aké úrokové sadzby ku koncu roka ponúkajú?

Nikdy sa banky tak nebijú o klientov, ako práve na konci roka, keď doháňajú celoročné plány. Úrokové sadzby a ďalšie benefity v rámci kampaní bánk bývajú spravidla v poslednom štvťroku veľmi atraktívne.

Čo z tohto vyostrenia konkurencie môžeme vyťažiť my? Ak máte jeden alebo viac úverov, ich refinancovaním, prípadne spojením do jedného (konsolidáciou) môžete veľmi výrazne ušetriť. Dokonca niektoré banky preplácajú náklady spojené s refinancovaním – nezaplatíte poplatok za predčasné splatenie úveru vo svojej banke.

Nižšie pripájam tabuľku, v ktorej som zosumarizoval niekoľko najdôležitejších kritérií. Patria medzi ne úrokové sadzby, fixácie a preplatenie nákladov – či na refinancovanie, alebo ďalšie poplatky spojené s úverom.

Pod tabuľkou taktiež pripájam podrobnejšie vysvetlivky.

   banka  

       Úroková sadzba
fix 3                  fix 5

 Preplatenie   nákladov   spojených   s refinancovaním  Preplatenie   znaleckého   posudku  Preplatenie   katastra
   VÚB Banka 1,29%                 1,29% Áno, pre vybrané banky V prípade poistenia úveru v banke V prípade poistenia úveru v banke
  Slovenská         Sporiteľňa *1,39%               *1,49% nie áno áno
 ČSOB do 80% LTV     do 80% LTV od 1,35%,              nad 80%
1,35%,             LTV 1,75%
nad 80%
1,65%
 nie do 80% LTV, maximálne 150 eur nie
 Tatra Banka 1,5%                   od 1,55% áno nie nie
 Prima Banka fix 4 roky  1,2% áno nie nie
 OTP Banka 1,2% nie nie nie
 Oberbank 1,29%                  1,59% nie nie nie
 ČSOB Stavebná   sporiteľňa 1,39%                 1,59%  nie nie nie
 Wustenrot  Stavebná sporiteľňa od 1,39%           od 1,49% nie nie nie
 Prvá Stavebná   sporiteľňa fix 5 rokov, od 3,19%, ak nie je klient stavebným sporiteľom, ak áno, individuálne nižšie sadzby nie nie nie
 mBank do 80%            do 80% 1,29%   1,19%             nad 80% 1,49%
nad 80%
1,35%
nie nie nie
 Unicredit Bank *1,29%             *1,59% nie nie nie
 Poštová Banka 0,95%                  1,35% nie 100 eur za byt, 150 eur za rodinný dom áno

 

*Slovenská sporiteľňa – v prípade, ak klient nemá záujem o preplatenie znaleckého posudku a katastra sú úrokové sadzby o 0,2% nižšie

*UniCredit Bank – v tabuľke sú uvedené sazdby bez poistenia ERGO. S poistením úveru sú sadzby nižšie o 0,4%, avšak osobne toto riešenie neodporúčam – prečo, sa dozviete v článku tu https://rajcan.blog.sme.sk/c/467751/unicredit-ponuka-zvyhodnenu-urokovu-sadzbu-ak-si-uver-poistite-oplati-sa-toto-riesenie.html

Potrebujete poradiť v otázke hypotéky? Neváhajte sa na mňa obrátiť a rád Vám bezplatne poradím.